Esistono una serie di equivoci riguardo il concetto di prima casa: questa definizione è valida soltanto in fase di acquisto e o successione dell'immobile e il concetto di impignorabilità
della prima casa è frutto di un'interpretazione un po' grossolana della legge, possiamo dire un luogo comune vero e proprio, così come lo è affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento, ossia la procedura di messa in vendita dell'immobile (all'asta) volta a soddisfare un credito esistente.
Come già accennato, al di fuori dei contesti di compravendita e successione, non si può parlare di prima casa, ma se sussistono specifici requisiti, l’acquirente di un’abitazione può accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell’imposta di registro e delle imposte sui mutui, o l’ IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.
Quando si parla di pignoramento, qualora il creditore sia il fisco, non è corretto parlare di prima casa perché la dicitura più corretta sarebbe unico immobile di proprietà, così come riportato nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013).Ovviamente, oltre allo Stato possono configurarsi diversi tipi di creditore: banche, finanziarie, controparti di processi vincitori della causa, famigliari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi. Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare di caso in caso.
Analizziamo nello specifico.
Il Decreto del Fare e le sue successive modifiche ha stabilito una serie di tutele per i proprietari degli immobili che presentano un debito con il Fisco, che consiste nel divieto dell'esproprio dell'immobile se questo presenta contemporaneamente le seguenti caratteristiche:
Se sussistono tali requisiti contemporaneamente e se l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera i 120.000 euro, non si può procedere con l'esproprio, ma al massimo può iscrivere un'ipoteca sull’immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.
Nel caso in cui viene meno uno dei suddetti requisiti oppure se la somma del credito supera i 120.000 euro, il fisco procede con l'espropriazione del bene e la messa in vendita all’asta.
Molto spesso si tratta di norme complesse e articolate, ma proprio per questo cercheremo di fare un po' di chiarezza.
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Tutto quello che è stato detto riguardo il fisco come creditore, non vale quando lo è una banca o una finanziaria poiché per il debitore non esiste nessuna tutela né sull'importo del debito né tanto meno se è l'unico immobile di proprietà. La banca o finanziaria, prima di procedere con il prestito, quasi sempre iscrive un'ipoteca sulla bene finanziato che consente di mettere l'immobile all'asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti inferiori a 20.000 euro e quindi non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato. In aggiunta, i diritti di banche e finanziarie risultano essere prioritari anche rispetto all’assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi. La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest’ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.
Analogamente ai casi in cui i creditori sono banche o finanziarie, nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento, o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore: ad esempio l'ex coniuge può iscrivere ipoteca e pignorare la casa, anche qualora egli stesso ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l’importo del debito. Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l’immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.