Reconstrução de casas antigas: transformar em cisne os patinhos feios!

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Reconstrução de casas antigas: transformar em cisne os patinhos feios!

Sílvia Cardoso—homify Sílvia Cardoso—homify
by MSB Arquitectos
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Se é verdade que as casas modernas têm o seu encanto, com o cheiro a novo e tudo por estrear, também não é menos verdade que uma casa antiga recuperada tem outra alma. Reconstruir não é, todavia, uma tarefa fácil. Por vezes, há imóveis tão mal intervencionados que perdem toda a essência e a traça que os caracteriza. Reconstruir requer, como escreveu Jane Austen, sensibilidade e bom senso. Na homify, temos a sorte de poder escrever sobre projectos de reconstrução maravilhosos. Aliás, todas as imagens que ilustram este artigo são precisamente de casas portuguesas que “renasceram das cinzas”.

Reconstruir é, para além de tudo, uma necessidade nas nossas cidades. Para quê construir em catadupa e desfigurar a paisagem quando se pode apostar na reconstrução de imóveis antigos, muitos deles no centro, que estão entregues ao abandono? Reconstruir, reabilitar e requalificar é tão importante que há apoios e fundos de incentivos para o efeito. Sobre eles, falaremos mais à frente.

Acompanhe-nos e fique a saber tudo o que precisa sobre esta coisa de reconstruir uma casa antiga.

1. Que apoios existem?

1.1. Para imóveis dentro da Área de Reabilitação Urbana:

Possui um imóvel numa zona histórica? Há apoios e fundos de incentivos à reabilitação. O programa IFRRU 2020, por exemplo, apoia a reabilitação urbana e foi desenhado para pessoas singulares ou colectivas, públicas ou privadas, incluindo condomínios. Este financiamento potencia, ainda, melhorias da eficiência energética dos edifícios. Para além disso, não existe limite ao número de pedidos de financiamento por candidato. Reforçamos que os edifícios devem estar inseridos em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) fixadas como prioritárias por cada Município.

O IFRRU 2020 tem como principal objectivo a reabilitação integral de edifícios com 30 ou mais anos ou que, no caso de terem menos, demonstrem um nível de conservação igual ou inferior a 2 (saiba o nível de conservação do seu, consultando a autarquia); a reabilitação de espaços e unidades industriais abandonadas que pode abranger a construção e a reabilitação de edifícios e do espaço público e a reabilitação de fracções privadas inseridas em edifícios de habitação social que sejam alvo de reabilitação integral. Note-se que os edifícios reabilitados se podem destinar a qualquer uso.

Notas adicionais:

- Este programa financia metade do valor total por cada intervenção.
- Nos sites das câmaras municipais ou no portal da habitação pode saber que imóveis pertence à ARU.

1.2. Para imóveis fora da Área de Reabilitação Urbana:

Sim! Há incentivos fiscais à reabilitação ou remodelação de imóveis fora da ARU. 

São eles:

- Isenção de IMI por um período de 3 anos;
- Isenção de IMI por um período de 5 anos para prédios objecto de acção de reabilitação iniciada após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontre terminada até 31 de Dezembro de 2020, inclusive;
- Isenção de IMT na aquisição de imóveis a reabilitar. Nestas situações, poderá também haver isenções e reduções das taxas municipais que se seguem: isenção de pagamento da mesma taxa, durante os 4 meses iniciais, nos casos de execução de obras de conservação ou execução de obras sujeitas a licenciamento nos Traçados Urbanos A dos Espaços Centrais e Residenciais (Áreas Históricas), respectivamente; isenção total da Taxa Administrativa para obras de comprovada reabilitação; isenção de taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (TRIU) em obras de ampliação ou de aproveitamento do sótão para habitação.

Notas adicionais:

Outros programas que pode consultar:

-  Reabilitar para Arrendar
-  Reabilita Primeiro, Paga Depois (Lisboa)
-  Para mais informações, dirija-se à Câmara Municipal da sua área de residência.

* Fontes de informação: Portal da Habitação; Dinheiro Vivo; Câmara Municipal de Lisboa.

2. Quais são as vantagens de reconstruir uma casa antiga?

Quando compramos casa, compramo-la nova, usada, mas em bom estado, ou a precisar de ser remodelada ou reconstruída. 

Saiba quais são as vantagens de reconstruir uma casa:

As casas antigas têm carácter: como dizíamos na introdução, as casas antigas têm um charme único. Num espaço antigo, pode encontrar um pé direito alto, um tecto meticulosamente trabalhado, grandes janelas portas, portadas tradicionais, azulejos antigos e ainda bem conservados, robustas vigas de madeira a atravessar o tecto, uma enorme lareira, entre outras coisas de valor. O ideal é sempre intervencionar o espaço de modo a torná-lo mais confortável, mas sem eliminar estas características que o identificam e que fazem dele tão especial. Como é natural, há certos elementos que podem estar em muito mau estado. Nesse caso, têm que ser refeitos, mas olhe que até uma ruína pode ser aproveitada.

As casas antigas têm qualidade: quantas histórias já ouviu de prédios recém-construídos já com fendas a abrir e humidade a invadir as paredes? Pois, bem nos parecia. Infelizmente, há muitas construções novas de fraquíssima qualidade. Por outro lado, quantas casas antigas conhece com problemas estruturais graves? Poucas ou nenhumas, certo? Antigamente, construía-se com materiais muito resistentes e, por isso, o trabalho de reconstrução é, não raras as vezes, mais superficial, ou seja, a estrutura é passível de ser aproveitada e moderniza-se apenas o resto. Contudo, se pretende reconstruir uma casa, antes de a comprar, contrate um profissional para fazer uma vistoria.

É, normalmente, mais barato e rápido reconstruir do que construir: quando se constrói uma casa, há todo um trabalho de preparação do terreno que tem depois que ser escavado para se instalarem as fundações e se prosseguir com a obra. Pelo contrário, uma casa antiga já está erguida, o que evita este trabalho e respectivos custos.

As casas antigas não precisam de licença: ao contrário das casas novas que requerem licenciamento, as antigas já o têm. Tudo o que nos poupe a burocracia é bom, certo?

É mais ecológico: a casa antiga já existe e está integrada num determinado local. Uma casa nova vem roubar mais espaço à natureza e às cidades.

Há apoios: como vimos no ponto um, há apoios muito interessantes para a requalificação de imóveis antigos. Para construir de raiz, nem sempre a banca concede facilmente um crédito.

Preserva-se a paisagem: o nosso país está a ficar com a paisagem descaracterizada com a construção frenética de novos imóveis, muitos deles com características arquitectónicas questionáveis. É triste passearmos por algumas cidades e já não lhes conseguirmos reconhecer uma identidade na paisagem. Além disso, estes novos edifícios levam a que as pessoas se mudem para a periferia o que resulta num esvaziamento do centro das cidades e consequente perda de dinamismo.

​3. Quais são as desvantagens de reconstruir uma casa antiga?

Comprar, arrendar, construir, reconstruir… tudo tem um lado bom e outro menos bom. Entre as desvantagens de reconstruir uma casa antiga, destacamos as seguintes: 

Dificuldade a gerir o orçamento: depois de encetada a reconstrução, pode dar por si a gastar mais dinheiro do que esperava para resolver problemas inesperados relativos à antiguidade da casa.

Não está pronto a habitar: é inegável que comprar um apartamento ou uma casa prontos a habitar é mais simples. Temos a chave na mão e poupamo-nos a preocupações. Uma obra de reconstrução pode correr muito bem ou estender-se por mais tempo do que imaginava. Tudo depende dos profissionais envolvidos.

Restrições de estilo: ao construir uma casa de raiz pode fazer tudo o que quiser. Ao reconstruir, encontra algumas restrições.

Sair mais caro do que uma casa nova: mais uma vez, isto dependerá de si e dos profissionais responsáveis pela obra. Antes de adquirir uma casa para reconstruir, deve fazer uma inspecção detalhada para perceber quanto é que a obra lhe vai custar. Nem sempre reconstruir sai mais barato do que construir de raiz.

Ligação emocional: é normal criarmos uma ligação emocional com uma casa antiga. Elas são especiais! Porém, a vida não se desenvolve linearmente e, de repente, podemos ter que mudar de cidade, de profissão ou de país e deixar para trás a casa que reconstruímos com “sangue, suor e lágrimas”.

4. Que cuidados deve ter ao reconstruir uma casa antiga?

Como não nos cansamos de repetir, a reconstrução de uma casa antiga requer tacto, pelo que deve contratar um arquitecto para executar o seu projecto.

Antes de o contratar, veja projectos de reconstrução levados a cabo por vários gabinetes de arquitectura. Foram feitos com cuidado e bom gosto? Manteve-se a traça da casa? A equipa de profissionais tem a experiência e o know-how necessários? Então, avance. Peça orçamentos e tire uma conclusão com base na melhor proposta no que diz respeito à relação qualidade/preço. Contratar um arquitecto é um custo adicional, mas que é totalmente justificável se ele for bom. Numa reconstrução, cada detalhe importa e um mau trabalho pode deitar tudo a perder. Um arquitecto, com a sua equipa, saberá olhar para a casa e perceber o que se pode aproveitar e o que tem que ser construído e reconstruído. 

Além do mais, uma casa de arquitecto tem outro valor comercial se um dia quiser vender.

Contar com a ajuda de um arquitecto não significa, no entanto, que não possa ter influência na obra. Seja participativo, esteja aberto a sugestões e mantenha-se atento. Discuta com o seu arquitecto aquilo que idealiza para a casa e certifique-se de que estão na mesma página. Hoje em dia, os projectos 3D já nos permitem ter uma ideia muito realista de como determinada edifício vai ficar, por isso, se o seu arquitecto trabalhar com eles, tanto melhor. Ao visionar o projecto, pode pedir para fazer alterações atempadamente e fazer experiências em relação aos materiais, às cores, às texturas, entre outras coisas. Há projectos 3D tão realistas que temos dificuldade em distingui-los dos originais.

Ao reconstruir a casa, vai-lhe querer incorporar características e tecnologias modernas de que já não prescinde e que tornarão o seu dia-a-dia mais confortável. Deve, contudo, assegurar-se de que o moderno e o antigo mantêm um diálogo harmonioso e que nenhum se sobrepõe ao outro. Na verdade, este contraste de estilos é muito interessante e bem-vindo se for bem conseguido.

​5. A obra de reconstrução

A obra de reconstrução deverá debruçar-se, em primeiro lugar, sobre os aspectos práticos e só depois passar para os estéticos. O esqueleto da casa é prioridade, pelo que se trata primeiro do telhado, janelas e alvenaria. Problemas estruturais graves que ponham em causa a segurança da casa, como a humidade, devem ser resolvidos logo de início. Uma das partes mais importantes do projecto diz respeito à modernização da instalação eléctrica, da canalização e do isolamento térmico e acústico. Os arquitectos, engenheiros, construtores, canalizadores, electricistas, entre outros, ajudá-lo-ão neste sentido. Se o seu orçamento for limitado, aposte numa propriedade pequena cuja obra seja mais fácil de gerir.

6. Custo de reabilitação de uma casa antiga

Não é possível dar um valor exacto de uma obra de reabilitação de uma casa antiga. Há inúmeros factores que influenciam esse valor e que divergem consoante cada caso. Ainda assim, deixamos-lhe aqui alguns valores gerais e abstractos:

Reabilitação de casa em área metropolitana para habitação em contexto urbano consolidado e com 200 m²: 

- Valor €/m²: 658,11 € 
- Estimativa Custo Obra: 131.621,05 €

Reabilitação de casa em área metropolitana para habitação em contexto urbano numa área classificada e com 200 m²:

- Valor €/m² 907,55 € 
- Estimativa Custo Obra 181.509,09 €

Reabilitação de casa em área metropolitana para comércio em contexto urbano consolidado e com 200 m²:

Valor €/m² 1.203,00 € 
- Estimativa Custo Obra: 240.600,00 €

* Valores obtidos a partir do simulador de obra da página escolha-arquitectura.

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